Praha 4 narovnává 99leté smlouvy na pronájem pozemků

Praha 4 pokračuje ve vypořádání 99letých smluv na pronájem pozemků pod privatizovanými domy. Vlastníkům domů s touto nájemní smlouvou nabídla odkoupení pronajatého pozemku za výhodných podmínek, v případě nesouhlasu s nimi sjednává nové nájemní smlouvy. Některé subjekty ale bohužel odmítly jednat, nebo na výzvu vůbec nereagovaly. V těchto případech nezbylo úřadu městské části než dát nájemcům výpověď nájemní smlouvy.

„Městská část je povinna dodržovat právní předpisy a se svěřeným majetkem nakládat s péčí řádného hospodáře,“ uvedl starosta Pavel Caldr. „Dáváme jednoznačně předost jednání a dohodě, výpověď smlouvy je skutečně krajní možností, jak nájemní vztah mezi městskou částí a nájemci narovnat.“

Privatizace domů se v Praze 4 uskutečňovala od 90. let ve třech vlnách a zájemci si mohli vybrat, zda si s domem koupí i pozemek, nebo jim bude pozemek městskou částí pronajat. Praha 4 přitom od počátku preferovala prodej bytového domu včetně zastavěného pozemku před pronájmem. Pokud však bytová družstva nebo společnosti s ručením omezeným založené za účelem privatizace požádaly o pronájem, městská část jim vyhověla a uzavřela s nimi nájemní smlouvu na 99 let. V rámci všech tří vln privatizace, tj. od roku 1992 do současné doby, bylo prodáno 826 bytových domů, pouze ve 193 případech byl prodán jen dům a na pozemek pod domem byla uzavřena nájemní smlouva. Tento vztah je nyní nutné upravit tak, aby odpovídal platným právním předpisům.

• v první privatizační vlně bylo nájemné stanoveno na 5 Kč/m²/rok podle tehdy platného výměru Ministerstva financí ČR.
• ve druhé privatizační vlně to bylo zpočátku 5 Kč/m²/rok, postupně bylo zvýšeno na 10 Kč/m²/rok, s každoroční valorizací dle míry inflace (avšak nikoli navýšení dle uvedeného výměru Ministerstva financí ČR, jak by bylo na místě).
• ve třetí vlně privatizace bylo regulované nájemné 5 Kč/m²/rok, postupně zvýšeno až na 30 Kč/m²/rok, stanovené výměrem Ministerstva financí ČR s ujednáním, že v případě zrušení cenové regulace nájemného z pozemků, užívaných k nepodnikatelským účelům, bude nájemné stanoveno způsobem v místě a čase obvyklým. Dále bylo ujednáno, že nájem pozemků končí dnem převodu nebo přechodu vlastnictví k obytnému domu na třetí osobu (tj. zejména v případech, kdy dům byl rozdělen na jednotky, a tyto jednotky byly převedeny jednotlivým vlastníkům). Současně bylo sjednáno předkupní právo, což znamená, že v případě prodeje, bude pozemek nabídnut ke koupi nájemci a teprve v případě nezájmu o koupi prodat jinému.

Důvody ke koupi nebo uzavření dodatků nebo nových nájemních smluv k pozemku na 99 let:

1. Rozdílnost vlastnictví stavby a pozemku nebo změna vlastníka bytového domu z bytového družstva a s. r. o. na vlastníky jednotek reprezentovaných Společenstvím vlastníků jednotek a dopady nevyřešeného vlastnictví nedílné součásti jednotky, tj. příslušného podílu na pozemku.
2. Městská část musela přistoupit k narovnání jednostranně výhodného nájemního vztahu pro bytová družstva či s. r. o., a to zcela v souladu se zákonem, judikáty Nejvyššího soudu ČR. Ujednání v nájemních smlouvách o délce nájmu přesahující obvyklou délku lidského života nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou, ale obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou. To má své důsledky v možnosti takovou nájemní smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou, aniž by to bylo mezi účastníky ve smlouvě sjednáno. Výše nájemného se odstupem doby změnila a všechny tyto změny nemohl pronajímatel v době uzavření smlouvy předpokládat. Je třeba poukázat i na skutečnost, že podanou výpověď lze soudně napadnout, zejména žalobou na neplatnost výpovědi.
3. Schválení nového občanského zákoníku a uplatnění zásady „stavba je součástí pozemku,“ která je obvyklá v jiných zemích Evropské unie. Nájem pozemku je v evropských zemích časově omezen, například v Německu na maximálně 30 let, v Polsku na 10 let. Snahou zákonodárce je tedy co nejrychleji dosáhnout sjednocení vlastnictví stavby a pozemku. § 2204, odst. 2 nového občanského zákoníku se zabývá nájmy na dobu určitou delší než 50 let a v tomto případě se má za to, že nájem byl sjednán na dobu neurčito.
4. Zastavěné pozemky pod privatizovanými domy a funkčně související pozemky jsou pro městskou část Praha 4 nepotřebným majetkem a při minimálních příjmech z pronájmu pozemků zastavěných privatizovanými domy vyžadují zejména pozemky funkčně související náklady na jejich správu a údržbu.

Rada městské části Praha 4 schválila Postup při prodeji pozemků nerealizovaných v rámci privatizace bytových domů  a Metodiku pronájmu pozemků. Podle těchto dokumentů, na které jsou vlastníci domů odkazováni, popřípadě jsou s nimi seznamováni, probíhají jednání s nimi.

„Městská část Praha 4 rozeslala výzvu všem vlastníkům bytových domů s nájemní smlouvou na 99 let s nabídkou a koupi zastavěného pozemku za účelem sjednocení stavby a pozemku, nebo k uzavření nové nájemní smlouvy,“ uvedl dále starosta Pavel Caldr. „S vlastníky privatizovaných domů nyní jednáme buď o odkupu pozemků, nebo o sjednání pronájmu tak, aby odpovídal současnému stavu.“

Zejména pro vlastníka stavby je žádoucí, aby byl i vlastníkem pozemku, případě pozemků souvisejících tomu, a vlastnictví tak bylo sjednoceno. Nebyl a není únosný stav, kdy byly v minulosti prodávány bytové domy bez sjednání přístupu k nim. Vlastníci domů převážně situaci pochopili, s městskou částí komunikují a obě strany se snaží dosáhnout pro obě strany výhodné dohody.

Pozemky jsou v souladu se zákonem o hlavním městě Praze prodávány za cenu obvyklou v místě a čase, konkrétně zastavěné pozemky za cenu podle cenové mapy Magistrátu hlavního města Prahy a související nezastavěné pozemky za cenu podle znaleckého posudku. Městská část Praha 4 vyšla vstříc majitelům privatizovaných domů a přistoupila i na možnost splácení kupní ceny, splátky je možné rozložit až na dobu 10 let.

Pro případ, kdy právnické osoby - vlastníci domů, nemají o koupi pozemků zájem, je jim současně navrhováno uzavřít novou nájemní smlouvu k pozemku na dobu.

 „Městská část tedy vyvinula dostatečnou iniciativu a snažila se s vlastníky privatizovaných bytových domů dohodnout o vypořádání rozdílného vlastnictví stavby a pozemku nebo na narovnání již neodpovídajících podmínek smluvního vztahu,“ uvedl starosta Pavel Caldr. „Pokud vlastníci privatizovaných bytových domů nereagovali na výzvy k jednání, nebo odmítali jednat a nadále trvali na původním smluvním vztahu beze změn, nezbylo než přistoupit k podání výpovědí nájemních smluv a následně zahájit jednaní o obvyklých podmínkách nájemního vztahu, eventuálně o prodeji pozemků.“

V případech změny vlastnictví privatizovaných domů není pochyb, že možnost výpovědi byla v nájemních smlouvách sjednána. Při rozhodování o ostatních výpovědích Rada městské části vycházela z právního názoru popsaného výše, tj. že ujednání o délce nájmu přesahující obvyklou délku lidského života nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou, a to i v případech jejímiž účastníky jsou právnické osoby.

Městská část je vedena snahou ukončit nepřirozený stav vzniklý uzavřením nájemních smluv na 99 let v rámci privatizace bytových domů právnickými osobami, tj. rozdílné vlastnictví pozemku a stavby na něm situované za neadekvátně nízké nájemné a za jednostranně výhodných podmínek.

Městská část má pochopitelně i nadále zájem se s vlastníky nemovitostí dohodnout. Ovšem zejména pro vlastníka stavby je žádoucí, aby bylo vlastnictví k pozemku převedeno vlastníku stavby na pozemku situované, event. v případě pozemků souvisejících tomu, kdo pozemek využívá a vlastnictví bylo sjednoceno. Nebyl a není únosný stav, kdy byly prodávány bytové domy bez sjednání přístupu k nim. Vlastníci domů převážně situaci pochopili, s městskou částí komunikují a obě strany se snaží dosáhnout pro obě strany výhodné dohody.